Договор купли-продажи жилой недвижимости

(дополнительные документы)

СКАЧАТЬ
Договор купли-продажи жилой недвижимости

Особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — ГК и Жилищный кодекс РФ (новый ЖК РФ вступил в силу с 01.03.2005 г.).

Можно выделить следующие особенности законодательного регулирования оборота жилых помещений, которые должны быть учтены при заключении договора купли-продажи квартиры.

1. Договор купли-продажи жилой недвижимости, в отличие от договоров купли-продажи нежилой недвижимости, подлежит государственной регистрации. Таким образом, установлена двойная регистрация: перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли-продажи. При этом, согласно п. 3 ст. 433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только после ее прохождения.

2. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

3. Совершение сделки с жилым помещением, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Рекомендации до приобретения квартиры. В первую очередь, удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит продавцу с которым Вы имеете дело. Это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Именно там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе — необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.

Не исключается подделка паспорта продавцом — достаточно вклеить в паспорт истинного владельца квартиры фотографию мошенника. Для проверки личности продавца можно обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.

Следует также обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

В паспортном столе по выписке из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого можно сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. Бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.

По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства.

В паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.). В домоуправлении иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. Может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько нижних квартир и на нем сейчас “висит” штраф в крупном размере. Или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились более года и т.п.

Для спокойствия покупателя необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная — то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК). Ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. Ведь нотариус — не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник.

Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.

 

Договор купли-продажи жилого дома

   
г.________________                 _______________ (дата прописью)


Гр. ____________________________ (Ф.И.О.), прожив. _____________________
(полный адрес  по месту  жительства), именуемый в дальнейшем Продавец, и
гр. _____________________________ (Ф.И.О.), прожив. ____________________
(полный адрес  по месту  жительства), именуемый в дальнейшем Покупатель,
заключили настоящий договор о нижеследующем:

     1. Продавец  обязуется передать  в собственность  Покупателя  жилой
дом, расположенный по адресу: _________________________________________,
а Покупатель  обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным
участком и  возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить
за него обусловленную сумму.
     2. Указанный  дом состоит  из ________ комнат и подсобных помещений
________________________________________________________________________
     Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв.
метров, подсобные  помещения ___________________________________________
кв. метров.
     3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие
строения и приспособления ______________________________________________
(сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)
     4. Продаваемый  дом под  арестом  и  в  залоге  не  состоит,  право
собственности Продавца на него никем не оспаривается.
     5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ___________
_____________________ (прописью) рублей.
     6. Все  расходы, связанные  с оформлением  договора, стороны  несут
совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению
договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).
     7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________
дней после  оформления договора  в установленном  законом порядке. Плата
вносится единовременно  (возможен вариант:  равными долями ежемесячно не
позднее __________  числа каждого  месяца платежа). Окончательный расчет
должен быть произведен не позднее ______________________________________
     8. Оплата  производится по одному из следующих вариантов (по выбору
сторон): наличными  суммами, перечислением  на расчетный счет в Сбербанк
(в этом  случае указывается  номер расчетного  счета Продавца,  номер  и
местонахождение Сберегательного  или иного банка), чеком, аккредитивом и
т.п.
     9.  Стороны  гарантируют  сохранение  конфиденциальности  сведений,
относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.
     10.  В   обеспечение  договора  сторонами  предоставлены  следующие
гарантии:
     10.1. Со стороны Продавца _________________________________________
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
(документы, подтверждающие  право  собственности  на  дом  и  отсутствие
претензий со стороны третьих лиц).
     10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
(документы,    подтверждающие     платежеспособность    и     отсутствие
предусмотренных законом препятствий для покупки дома).
     11. При  просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем
на ___________  со  стороны  Покупателя  Продавец  вправе  считать  себя
свободным  от  обязательств,  вытекающих  из  настоящего  договора.  При
длящейся форме  расчета Покупатель  уплачивает штраф  Продавцу в размере
__________% от размере не выплаченной в срок суммы.
     12. По  соглашению между  сторонами гарантией со стороны Покупателя
может быть  внесение задатка,  оформленного  в  письменной  форме.  Если
договор окажется  неисполненным по  вине Покупателя,  задаток остается у
Продавца. При  неисполнении договора  по вине Продавца он возвращает его
Покупателю в двойном размере.
     13. Если  после подписания  и оформления  договора одна  из  сторон
откажется от  его  исполнения,  то  ее  ответственность  определяется  в
соответствии с законодательством РФ.
     14. При  заключении  настоящего  договора  сторонам  были  известны
требования ст.ст.106 и 107 ГК РСФСР.
     15. Настоящий  договор подлежит  оформлению в  нотариальном порядке
(если  дом   находится  в   сельском  населенном   пункте,  то   договор
составляется в  простой письменной  форме и  регистрируется  в  сельском
Совете).
     16. Все  споры между  сторонами, вытекающие из настоящего договора,
разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
     Составлен  в   _________  экземплярах,   каждый  из  которых  имеет
одинаковую силу.
     Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________
государственной нотариальной конторы г. ________________, а ____________
экземпляра вручены сторонам.
     Подписи сторон:

Продавец                                (подпись)

Покупатель                              (подпись)

Заверительная подпись нотариуса, печать.