Типовая форма договора ренты

(дополнительные документы)

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты, как и договор купли-продажи, мены, дарения, предусматривает отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с указанными договорами. Можно сказать, что он относится к группе договоров по отчуждению имущества, но тем не менее является самостоятельным видом договора.

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения — рентного дохода.

От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что “либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное”.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из этого следует, что, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом — актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат, а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом МРОТ и подлежит обязательной индексации) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом МРОТ). Таким образом по договорам ренты существует защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку, т.е имущество должно быть оценено в денежной форме.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты:

— либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств — залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);

— либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 2 ст.587 ГК РФ).