Ошибки, допускаемые при оформлении договоров ренты

(дополнительные документы)

Договор ренты является реальным договором.

Первое что нужно сказать о договорах ренты, это то что они в соответствии со ст. 584 ГК РФ подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Недопустимой ошибкой будет считаться незарегистрированный договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, так как все договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежат государственной регистрации.

Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключённым с момента передачи вещи. Даже если стороны составили документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключённым, вследствие чего права и обязанности по договору не могут возникнуть. Таким образом, ошибкой будет являться требования по договору ренты одной из сторон к другой, хотя такой договор заключен между сторонами и заверен у нотариуса, но вещь плательщику ренты не была передана. Обязательства у сторон по договору ренты возникают с момента передачи вещи.

Следующее свойство договора ренты это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в Гражданском кодексе РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты не несёт никаких обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также не возлагается. Казалось бы указанные выше положения являются очевидными. Однако практика применения договора приводит к такому выводу.

Согласно п. 2 ст. 582 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае когда такое имущество передаётся бесплатно, — правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами о договоре ренты и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает не простая ситуация, очень часто при составлении договоров возникают ошибки. Во избежание ошибок нужно руководствоваться правилами договоров купли-продажи при передаче имущества за плату по договору ренты, и правилами о договоре дарения — при бесплатной передаче имущества. Противоречий здесь не будет, а наоборот договор будет составлен в соответствии с нормами ГК РФ, так как договор ренты очень схож по признакам с договором купли-продажи и договором дарения. Отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл. 33 ГК РФ “рента и пожизненное содержание с иждивением”, и в связи с этим ст. 585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ “Обязанности продавца по передаче товара”, ст. 460 “Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц”, ст. 463 “ Последствия неисполнения обязанности передать товар” и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок и обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несёт ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении.

Однако возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты во-первых, двусторонне-обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идёт уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключённым с момента нотариального удостоверения либо с момента государственной регистрации. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдёт уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По-другому произойти не могло, ибо ст. 585 ГК РФ отсылает регулирование отношений по передаче имущества к правилам о купле-продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными. Однако в гл. 33 ГК РФ “рента и пожизненное содержание с иждивением”, договор ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанностей по передаче имущества, поскольку считается заключённым лишь с момента этой передачи. Исходя из этого ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несёт. Возникает вопрос: Каким же является договор ренты по юридической природе — консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Данный договор относится к числу договоров, которые заключаются в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит ещё и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

Рассматривая ошибки договоров ренты необходимо рассмотреть договор пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

На основании вышеизложенных норм гражданского законодательства, обобщая практику работы нотариусов, следует отметить, что нотариусами допускаются следующие ошибки и недочеты при составлении договора пожизненного содержания с иждивением:

-Предмет договора указан не полностью: отсутствует обязательство плательщика ренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты;

-Отсутствует обязательство получателя ренты передать свое имущество, за плату или бесплатно, плательщику ренты в договорах пожизненного содержания с иждивением;

-Конкретно не указан жилой дом, в котором сохраняет право проживания получатель ренты;

-Не определена общая стоимость объема содержания, предоставляемого получателю ренты в расчете на месяц;

-Обременения и ограничения в пользование не указаны;

-Не отражены сведения о передаче недвижимости.

В связи с этим при составлении договоров ренты нужно внимательно ознакомиться с нормативным материалом и строго соблюдать положения действующего законодательства о ренте и пожизненном содержании с иждивением.

Обращать внимание на ошибки и недочеты, допущенные при составлении проекта договора пожизненного содержания с иждивением.

Включать в текст договора следующие пункты:

1) об индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом;

2) о возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в денежном выражении;

3) о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и ином обременении недвижимости плательщиком ренты;

4) о приобретении получателем ренты права залога на указанное имущество;

5) о недопустимости снижения стоимости указанного имущества плательщиком;

6) о прекращении обязательства пожизненного содержания смертью получателя ренты;

7) о последствиях случайной гибели или случайного повреждения имущества;

8) о том, что расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, не компенсируются.