Советы юристов по сложным вопросам в договорах залога

(дополнительные документы)

Наиболее сложным договором залог является договор об ипотеке. Прежде всего, это обусловлено специфическим характером отношений, возникающих по поводу предмета договора об ипотеке — недвижимого имущества. При заключении договора об ипотеке необходимо обратить внимание не только на существенные условия договора, но и на соблюдение требования о форме договора об ипотеке. Законодательно установлено, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке, в свою очередь, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

-договор об ипотеке и его копия;

-документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

-документ об уплате государственной пошлины;

-иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В договоре об ипотеке также рекомендуется предусмотреть меры ответственности стороны, виновной в случайной гибели и повреждении имущества. Например, залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, а если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

В договоре может быть предусмотрено право залогодателя отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке, другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом. Однако это право может быть реализовано только при наличии согласия залогодержателя.

Однако и сам залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу. Это обеспечивается: договором об ипотеке; обязательством (основным обязательством) по договору.

В подобном случае лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

В последних статьях договора об ипотеке стороны обычно закрепляют положение о том, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению его сторон при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из его сторон допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

Договор может быть расторгнут его сторонами или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.