Практика применения договоров аренды

(дополнительные документы)

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав или обязанностей. Юридически грамотно составленный договор — не только эффективный способ защиты прав и законных интересов субъекта, но и возможность минимизации налогов и избежания ошибок в бухгалтерском и налоговом учете.

Стороны практически любого договора вправе решить в нем те или иные вопросы исключительно по своему усмотрению и в своих интересах. При этом следует помнить, что изменить условия договора по сравнению с установленными законом можно не всегда, а лишь тогда, когда закон это прямо разрешает. Такое разрешение обычно выражается фразами типа: “если иное не предусмотрено сторонами”, “стороны могут установить” и т.п.

Договор аренды с участием юридического лица заключается только в письменной форме (ст. 609 ГК). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

В обязательном порядке договор аренды должен содержать предмет договора и описание арендованного имущества (нежилое помещение, здание, транспортное средство, оборудование и т.п.). Также указывается местонахождение объекта недвижимого имущества. Официальный адрес должен соответствовать адресу, указанному в выписке из паспорта БТИ и в свидетельстве о внесении в реестр собственности или в свидетельстве о государственной регистрации прав, выданном собственнику недвижимого имущества. Арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора путем проставления подписей и печатей.

В договоре аренды необходимо указать вид права (собственности, доверительного управления), на основании которого арендуемое имущество принадлежит арендодателю, дать ссылку на правоустанавливающий документ.

При заключении договора аренды очень важно указать в договоре некоторые моменты, поскольку от того, как оформлены договорные отношения с арендодателем, зависит то, как арендатор будет проводить свои расходы. Если в договоре не определены существенные условия, он будет считаться незаключенным. Соответственно налоговая проверка исключит арендные платежи из расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, что повлечет доначисление налога, пени и штрафные санкции.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости, а при отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.

Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы сторонам необходимо иметь в виду, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая, то, что законом ограничена возможность увеличивать арендную плату, дальновидный арендодатель имеет возможность индексировать ее, установив в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль. Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Этот способ не противоречит статье 140 ГК, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы (п. 11 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

В свою очередь арендатор также должен грамотно и своевременно воспользоваться своими правами. Так он имеет право требовать понижения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось, арендодатель нарушает свою обязанность по капитальному ремонту объекта аренды и т.п.

Арендаторы нежилых помещений в здании могут использовать земельные участки, находящиеся под зданием, для реализации своих прав по договору аренды без оформления каких-либо иных правоустанавливающих документов на землю, кроме договора аренды.

КоАП РФ устанавливает административную ответственность в виде штрафа в размере от 10 000 до 20 000 руб. за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Органы, проводящие контроль за использованием земли, посчитали, что организация, арендующая нежилое помещение в здании, должна была оформить правоустанавливающие документы на часть земельного участка под зданием пропорционально размеру полученных в аренду нежилых помещений. Поскольку этого не было сделано, то контролирующие органы наложили на арендатора административный штраф.

Однако Президиум ВАС РФ разъяснил, что поскольку договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, арендодатель обязан передать имущество пригодное для использования, а арендатор уже в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ. Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось (Постановление Президиума ВАС РФ № 11301/04 от 01.02.2005).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК).

На регистрацию договора аренды недвижимости сторонам договора придется потратить время и деньги. Чтобы избежать этого стороны могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продлевает арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.

Вместе с тем у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК).

Кроме того, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, опасаясь предвзятого толкования налоговиков. Однако такой договор может действовать длительный срок и без госрегистрации, поскольку о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А, следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Подтверждением тому является разъяснение ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 (п. 11). Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).

Фирмы могут заключить договор “до события”. То есть стороны сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Такой договор также не считается заключенным на срок более года и не подлежит госрегистрации. Для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.

Таким образом, при заключении договора аренды, сторонам не стоит использовать готовые шаблоны договоров. Вооружившись теоретическими знаниями, необходимо вдумчиво отнестись к содержанию договора, максимально закрепить в нем свои права, проанализировать налоговые последствия и прийти к консенсусу с другой стороной договора.