Характеристика отдельных видов договоров мены

(дополнительные документы)

СКАЧАТЬ
Договор мены жилыми помещениями

СКАЧАТЬ
Договор мены квартир

СКАЧАТЬ
Договор мены жилых домов

СКАЧАТЬ
Соглашения об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма

СКАЧАТЬ
Договор мены квартиры на нежилое здание (строение)

СКАЧАТЬ
Договор об обмене жилого дома на квартиру

СКАЧАТЬ
Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом

СКАЧАТЬ
Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности

СКАЧАТЬ
Договор обмена квартиры на права и обязанности по договору социального жилищного найма

СКАЧАТЬ
Договор мены товарами, равноценными по стоимости (стороны договора — юридические лица)

СКАЧАТЬ
Товарообменный (бартерный) договор

СКАЧАТЬ
Товарообменный (бартерный) договор

СКАЧАТЬ
Договор на проведение товарообменной (бартерной) операции

СКАЧАТЬ
Договор мены земельными участками

СКАЧАТЬ
Договор мены земельных участков (с передаточным актом)

СКАЧАТЬ
Примерный договор мены садового, огородного и дачного земельного участка

Отличительной особенностью данной разновидности договора мены от типового является его особый предмет. Следует учесть, что предметами такого договора являются объекты недвижимости, а именно жилые помещения.

В соответствии с ч. 2. ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как правило, в качестве предмета договора мены жилыми помещениями выступают комнаты в коммунальных квартирах.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений:

-Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде;

-Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения;

-Мена жилыми помещениями между собственниками.

В данном случае нас интересуют особенности третьего способа обмена жилыми помещениями. Другие два способа будут рассмотрены несколько ниже.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба.

Для заключения договора мены жилых помещений собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Филиалы и структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре следует указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

В договоре должны быть указаны даты рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные).

2. Предметом данной разновидности договора мены являются жилые помещения.

3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес; расположение части в составе отдельного изолированного объекта; назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена.

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК РФ имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда собственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Цена договора определяется в рублях. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости определяется соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре любого жилого объекта недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры), в том числе и жилого помещения, в соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ, необходим перечень проживающих лиц и прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц.

Договор мены жилыми помещениями может быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. По общему правилу право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами. Однако при обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и приобретает правовое значение только после такой регистрации.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе, сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Данное положение применимо к договору мены недвижимости и имеет обязательную силу.

В связи с этим при заключении договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

См.: Договор мены квартир

Вышеизложенные особенности договора мены жилых помещений относятся и к договору мены квартир. В соответствии с ч.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Следует отметить, что в некоторых случаях договор мены недвижимого имущества, в том числе и квартир, может быть заключен не собственником жилого помещения. В таком договоре обязательно указываются основания, по которым определенное в договоре мены лицо (лица) действует от имени правообладателя.

Предметом данной разновидности договора мены являются самостоятельные объекты недвижимости — квартиры. При заключении договора мены квартир следует иметь, в виду, что если собственником квартиры является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе и подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, согласно п.1 ст. 28, п. 2 ст.29 ГК РФ. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п. 1 ст. 26, п. 1 ст.30 ГК РФ заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки. Такое согласие может содержаться:

а) непосредственно в тексте договора мены (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

б) в заявлениях, представленных в регистрационную службу;

в) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе).

Если в квартирах, подлежащих обмену, проживают несовершеннолетние, то на совершение сделки мены в обязательном порядке необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Номер и дату постановления органов опеки и попечительства следует указать в тексте договора мены квартир.

При заключении договора мены следует иметь в виду, что в случаях, когда каждая из сторон состоит в зарегистрированном браке, и обмениваемые квартиры находятся в совместной собственности супругов, для заключения договора мены сторонам необходимо получить нотариально заверенное согласие супругов на совершение сделки мены. Если же стороны в зарегистрированных браках не состоят, либо подлежащая обмену квартира приобретена собственником до вступления в брак, либо по безвозмездным сделкам (наследование, дарение), то в этом случае согласие второго супруга на совершение сделки мены не требуется. (смотри п. 12 Договора мены квартир).

См.: Договор мены жилых домов

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Особенностью данной разновидности договора мены является то, что предметом договора являются объекты недвижимости прочно связанные с землей.

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ), введенный в действие 30 октября 2001 г., существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, — зданиями, сооружениями и их частями.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком.

Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости является немаловажным. Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Однако, минимальный размер участка, подлежащего передаче сторонами по договору, установлен законом. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельным участком, как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе прав собственности на недвижимость новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованием строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, его землепользование является платным. Но имущественные права приобретателя недвижимости требуют надлежащего оформления, которое существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка.

В настоящее время для граждан установлены два права пользования земельными участками: право собственности и аренда. Если земельные участки под обмениваемыми жилыми домами находятся в собственности сторон, то на основании договора мены жилых домов в Федеральной регистрационной службе одновременно регистрируется переход права собственности на жилой дом и земельный участок. Если же у одной из сторон земельный участок находится в пользовании на правах аренды, то обмен жилыми домами осуществляется без такого земельного участка. После регистрации перехода права на жилой дом новый приобретатель жилого дома как новый собственник переоформляет право аренды земельного участка в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться и бывший собственник переданного жилого дома с заявлением об отказе от принадлежащего ему права аренды земельного участка.

Статья 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор мены жилых домов, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемых земельных участках, — указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Каждая из сторон при заключении договора мены жилых домов обязана предоставить другой стороне имеющуюся у нее информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничениях (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор мены, в противном случае в регистрации сделки может быть отказано по основанию, указанному в п.1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого земельного участка является необходимым приложением к документам, представляемым в Федеральную регистрационную службу (п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

См.: Соглашения об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма характеризуется следующими особенностями:

-предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственные жилищный фонд социального назначения;

-в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;

-основанием заключения данного вида договора является административный акт — ордер на жилое помещение;

-нанимателем по договору социального найма может стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода прав собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры социального найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72-74 Кодекса.

Право нанимателя по договору социального найма на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. В случае, если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В соответствии со ст.73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

-к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

-право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

-обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

-принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

-принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

-в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, предусмотренных законодательством.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Оригинал договора об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им необходимых документов.

Статья 75 ЖК РФ определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, представленными по договору социального найма. В соответствии с п. 1 указанной статьи обмен такими помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). ЖК РФ не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

В соответствии с п.3 ст. 75 ЖК РФ на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена. Под убытками в гражданском законодательстве понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому виновное лицо обязано возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

Однако для возложения на лицо обязанности по возмещению убытков необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Под причинной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Таким образом, в нашем случае причинная связь означает связь между противоправным поведением одной стороны договора мены и наступившими для другой стороны невыгодными последствиями такого обмена.

См.: Договор мены квартиры на нежилое здание (строение)

Особенностью данного вида договора мены состоит в том, что предметами договора являются объекты недвижимости с разным целевым назначением. Квартира является жилым помещением и независимо от того, в чьей собственности она находится, может быть использована только по целевому назначению — для проживания граждан. Нежилое здание или строение, независимо от того, кто является его собственником предназначено, как правило, для использования в производственных или иных целях, не связанных с проживанием людей.

Особенности договора мены квартиры следует смотреть подраздел “Договор мены квартир”.

В связи с тем, что предметом данной разновидности договора является нежилое здание (строение) прочно связанное с землей, то следует учесть особенности, изложенные в подразделе “Договор мены жилых домов”.

Собственниками нежилых зданий и строений могут являться как граждане, так и юридические лица. Если собственником является гражданин, то в таких случаях для заключения договора мены необходимо нотариально заверенное согласие супруга (подробнее см. “Договор мены квартир”).

Если здание (строение) находится в собственности юридического лица, то возникают особенности, характерные для всех сделок с недвижимостью, находящейся в собственности таких субъектов гражданского права. Такие особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица. Например, ст. 79 Закона РФ № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. “Об акционерных обществах” предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Решение юридического лица на совершение сделки мены здания (строения) на квартиру оформляется протоколом, который прилагается к договору мены.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодательством предъявляются особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору мены, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре мены квартиры на нежилое здание (строение) необходимо четко и правильно указать месторасположение объектов, адрес, название, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре подробной детализации предметов договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

Договор мены квартиры на нежилое здание (строение) заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

См.: Договор об обмене жилого дома на квартиру

Собственниками жилых домов и квартир, как правило, являются граждане. Поэтому в качестве субъектов договора мены жилого дома на квартиру выступают граждане. Предметами данной разновидности договора мены являются жилой дом и квартира. Особенность его состоит в том, что жилой дом как объект недвижимости тесно связан с землей. Законодателем установлено правило, согласно которого отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе, если земельный участок изъят из оборота.

Собственниками жилого дома и квартиры могут являться несколько физических лиц, в таких случаях имеет место долевая собственность граждан на дом или квартиру. Особенность в этом случае состоит в том, что отчуждение доли в праве на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на жилой дом. Если отчуждатель доли в праве общей собственности на жилой дом является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору мены одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Если отчуждатель доли в праве на жилой дом не является участником общей собственности на земельный участок, например участок, принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения), либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к приобретателю последний наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в соответствии с ЗК РФ.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Вышеизложенное правило преимущественной покупки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения находятся у обменивающихся сторон на правах собственности.

При наличии у сторон несовершеннолетних детей следует руководствоваться особенностями, изложенными в подразделе “Договор мены квартир”.

По всем вопросам, возникающим при подготовке и составлении договора мены жилого дома на квартиру следует руководствоваться материалом, изложенным в предыдущих подразделах.

См.: Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилые помещения государственного и муниципального фонда передаются гражданам (нанимателям) во владение и пользование только по договору социального найма. Подробнее о договоре социального найма следует смотреть подраздел “Примерная форма соглашения об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма”.

Предметами данной разновидности договора мены являются объекты жилого фонда: квартира, собственником которой является РФ или муниципальное образование, и жилой дом, принадлежащий гражданину на праве частной собственности.

В результате обмена квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом одна сторона — наниматель — приобретает право собственности на жилой дом, а другая сторона — собственник — теряет право собственности на жилой дом и приобретает права нанимателя другого помещения — квартиры.

Став нанимателем, по договору социального найма, бывший собственник жилого дома приобретает следующие права:

-вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

-сдавать жилое помещение в поднаем;

-разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

-осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Одновременно с этим на него возлагаются следующие обязанности:

-использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

-обеспечивать сохранность жилого помещения;

-поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

-проводить текущий ремонт жилого помещения;

-своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

-информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

За неисполнение возложенных обязанностей наниматель несет ответственность, предусмотренную законодательством.

В соответствии с действующим законодательством граждане, получившие жилое помещение по договору социального найма до 1 марта 2005 г. имеют право на его приватизацию. Однако, следует иметь в виду, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать ее повторно не может.

Бывший наниматель квартиры, в результате обмена становится собственником жилого дома. В связи с тем, что жилой дом является объектом недвижимости прочно связанным с землей, то следует учитывать особенности, изложенные в подразделе “Договор мены жилых домов”.

Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (жилого дома) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемого жилого дома.

См.: Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности

На практике очень часто возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем “расприватизации” через суд жилья и последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” в ст. 20 предоставил нанимателю право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в новом ЖК РФ отсутствуют. Поэтому в настоящее время высказываются мнения о невозможности обмена, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма. Однако, думается, что такие договора допустимы.

По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности — имущественные права, их обмен возможен.

Предметами договора обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности являются: жилое помещение, находящееся в частной собственности, и имущественное право, а именно, право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

При обмене жилого помещения по данному договору следует учитывать особенности, изложенные в подразделах “Договор мены жилыми помещениями”, “Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом”, “Договор мены квартир”.

Жилые помещения муниципального фонда передаются гражданам (нанимателям) во владение и пользование только по договору социального найма. Соответственно по договору обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, собственник жилого помещения теряет право собственности на это помещение, и приобретает лишь право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, по договору социального найма. Наниматель же жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, прекращает быть нанимателем и становится собственником жилого помещения. Став собственником жилого помещения, он может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдавать это помещение в аренду, т.е. извлекать выгоду.

Для заключения такого договора нанимателю жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимо получить согласие на обмен наймодателя жилого помещения, а именно соответствующего органа муниципального образования.

Данный договор подлежит регистрации в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним. Соответственно, право собственности на жилое помещение возникает после такой регистрации. На основании зарегистрированного договора об обмене наймодатель заключает с новым нанимателем жилого помещения договор социального найма.

Наймодатель обязан осуществить переоформление договора социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене.

См.: Договор обмена квартиры на права и обязанности по договору социального жилищного найма

Особенность данного вида договора мены состоит в том, что одним предметом договора является конкретный объект недвижимости — квартира, а вторым предметом договора являются права и обязанности по договору социального жилищного найма. Следует отметить, что обмениваемые права и обязанности по договору социального жилищного найма могут быть связаны с другим жилым помещением, более благоустроенным, чем обмениваемая квартира.

По договору социального жилищного найма наниматель имеет следующие основные права:

-вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

-сдавать жилое помещение в поднаем;

-разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

-осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

-использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

-обеспечивать сохранность жилого помещения;

-поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

-проводить текущий ремонт жилого помещения;

-своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

-информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением т.е. по договору социального найма.

В настоящее время особо обременительной для некоторых категорий граждан является обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку данные платежи составляют основную долю от получаемых доходов, таким гражданам становится невыгодно содержать лишние квадратные метры и им приходится прибегать к обмену своей большей жилплощади на жилое помещение доступное по оплате и меньших размеров. В таких случаях и используется договор обмена квартиры на права и обязанности по договору социального жилищного найма. Все особенности, характерные для договоров мены квартир, находящихся в собственности, и жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, характерны и для данной разновидности договора мены. Поэтому следует учесть изложенное в подразделах “Договор мены жилыми помещениями”, “Договор мены квартир”, “Примерная форма соглашения об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма”, “Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом”, “Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности”.

См.: Договор мены товарами, равноценными по стоимости (стороны договора — юридические лица)

Данная разновидность договора мены наиболее полно соответствует типовому договору мены. По договору мены товарами, равноценными по стоимости, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

При этом к форме и содержанию такого договора мены в силу п.2 ст.567 ГК РФ при существовании отдельных специальных требований применяются правила договора купли-продажи, если это не противоречит правилам, регулирующим договор мены, и существу мены как таковой.

Таким образом, для правильного оформления договора сторонам договора — юридическим лицам необходимо руководствоваться как специальными правилами, отражающими особенности содержания договора мены, так и нормами, регулирующими аналогичные моменты при договоре купли-продажи.

Подробнее следует смотреть подраздел “Характеристика типового договора мены”.

Согласно правилу, установленному ч.1 ст.161 ГК РФ, сделки, заключаемые между юридическими лицами, совершаются в простой письменной форме. При этом, в соответствии с ч.2 ст. 434 ГК РФ, письменная форма сделки может быть соблюдена как путем составления отдельного подписанного сторонами документа, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В связи с этим важно отметить, что п.2 ст.160 ГК РФ допускается воспроизводство подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронно-цифровой подписи.

Кроме того, законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (оформление на бланке определенной формы, скрепление печатью, нотариальное заверение) (п.1 ст.160 ГК РФ).

См.: Товарообменный (бартерный) договор

Под бартером понимается обмен определенного количества одного товара на другой в виде натурального обмена. Легальное определение бартера сформулировано в Указе Президента РФ от 18.08.1996 г. “О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок”. В соответствии с Указом под бартерными сделками понимаются совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности действия, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности. Как видно — это определение существенно отличается от договора мены. Сделки, предусматривающие использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств, к бартерным сделкам Указом от 18.08.1996 г. не относились.

Однако, Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. № 164-ФЗ “Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности” под внешнеторговой бартерной сделкой понимается сделка, совершаемая при осуществлении внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью, в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование при ее осуществлении денежных и (или) иных платежных средств.

Думается, что товарообменный (бартерный) договор не может быть связан с использованием денежных или платежных средств, так как это противоречит сущности договора мены.

Бартерные сделки совершаются в простой письменной форме путем заключения двустороннего договора мены. Договор, который должен иметь дату и номер, оформляется, как правило, в виде одного документа. Исключение составляют бартерные сделки, заключаемые в счет выполнения международных соглашений. В этом случае допускается оформление договоров в виде нескольких документов, содержащих сведения, позволяющие отнести договор к конкретному соглашению, а также установить взаимосвязь этих документов в целях определения условий исполнения бартерной сделки.

К особенностям содержания товарообменного (бартерного) договора относятся следующие.

1. Если из договора мены не вытекает иное, предполагается, что товары, подлежащие обмену, равноценны (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В обратном случае сторона, обязанная принять товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу.

2. Право собственности на обмениваемые товары, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретается сторонами одновременно после того, как они обе исполнят свои обязательства по передаче товаров (ст. 570 ГК РФ).

3. Передача товара производится в сроки, предусмотренные договором мены, что допускает возможность наступления у одной стороны обязанности по передаче товара ранее, чем обмениваемый товар будет передан ему контрагентом. При этом в случае неисполнения или частичного исполнения указанной обязанности при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что передача так и не будет произведена в установленный срок, сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вообще отказаться от его исполнения полностью или в части и потребовать возмещения соответствующих убытков (п.1 ст.328 ГК РФ).

Как видно из рассмотренных особенностей бартерного соглашения, ГК РФ определяет лишь небольшой, но существенный ряд положений, отражающих содержательную сторону данного договора, не определяя каких-либо специальных правил, относящихся к его форме. В связи с этим для решения вопросов, касающихся формы договора мены, количества, качества, ассортимента, комплектности обмениваемого товара и других принципиальных моментов, возникает необходимость обращения к соответствующим статьям ГК РФ, регулирующим аналогичные вопросы при договорах купли-продажи.

См.: Товарообменный (бартерный) договор

Разрабатывая контракт на совершение бартерной сделки, следует иметь в виду следующее.

Бартерные сделки совершаются в простой письменной форме путем заключения двустороннего договора мены, который должен соответствовать следующим требованиям:

а) договор должен иметь дату и номер;

б) договор оформляется в виде одного документа (за исключением бартерных сделок, заключаемых в счет выполнения международных соглашений, — в этом случае допускается оформление договора в виде нескольких документов, в которых должны содержаться сведения, позволяющие отнести договор к конкретному соглашению, а также установить взаимосвязь этих документов в целях определения условий исполнения бартерной сделки);

в) в договоре должны быть определены:

-номенклатура, количество, качество, цена товара по каждой товарной позиции, сроки и условия экспорта, импорта товаров;

-перечень работ, услуг, результатов интеллектуальной деятельности, их стоимость, сроки выполнения работ, момент предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;

-перечень документов, представляемых российскому лицу для подтверждения факта выполнения работ, предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;

-порядок удовлетворения претензий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий договора.

См.: Договор на проведение товарообменной (бартерной) операции

Данная разновидность договора мены является вариантом оформления длительных отношений между контрагентами. В таких случаях заключается одно общее письменное соглашение, а именно договор на проведение товарообменной (бартерной) операции, во исполнение которого партнерами в дальнейшем будут совершаться взаимные поставки товаров уже без заключения дополнительных письменных договоров. Устная форма подобных сделок допускается п. 3 ст. 159 ГК РФ.

При заключении данного договора сторонам необходимо обязательно указать срок его действия.

См.: Договор мены земельными участками

В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость. Введенный в действие 30 октября 2001 г. ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства объявил “единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов”, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объектами следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Порядок обмена земельных участков регулируется гл. 31 части второй ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу, и на земельный участок распространяются гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества, в том числе недвижимого, а также применяются п. 2, 3 ст. 37 ЗК РФ.

Следует учитывать, что обе стороны данного вида договора выступают в качестве продавцов своего имущества, и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Обе стороны должны зарегистрировать в федеральной регистрационной службе:

-свое право на объекты мены (перед регистрацией договора мены);

-договор мены в письменной форме;

-возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены).

Предметом договора мены могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земли в РФ делятся по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

-земли сельскохозяйственного назначения;

-земли поселений;

-земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

-земли особо охраняемых территорий и объектов;

-земли лесного фонда;

-земли водного фонда;

-земли запаса.

Земельные участки сельскохозяйственных угодий могут быть предметом договора мены до вступления в действие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Стороны при заключении договора мены земельными участками должны предоставить друг другу всю имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Недействительными считаются следующие условия договора мены земельных участков:

-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

См.: Договор мены земельных участков (с передаточным актом)

При работе над данным договором следует учесть изложенное в подразделах “Договор мены земельными участками”, характеристика типового договора мены. Особенность данной разновидности договора мены состоит в составлении сторонами договора актов о передаче друг другу земельных участков, являющихся предметами договора. В таких актах указывается месторасположение обмениваемых участков, их площадь, кадастровый номер и дата составления. Передаточные акты подписываются сторонами и передаются друг другу. Наличие передаточных актов не является обязательным условием договора мены земельных участков.

См.: Примерный договор мены садового, огородного и дачного земельного участка

Определение садового, огородного и дачного земельного участка содержится в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”.

Под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородный земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Как видно из определений все участки имеют свое целевое назначение. Поэтому заключая договор мены таких участков следует это учитывать путем указания в договоре цели использования таких участков.

В остальных вопросах следует руководствоваться подразделами: “Договор мены земельными участками”, “Характеристика типового договора мены”.