Ошибки, допускаемые при оформлении договоров мены. Советы юристов по сложным вопросам

(дополнительные документы)

Основные разновидности договора мены, рассмотренные нами, связаны с меной недвижимого жилого имущества.

При заключении таких сделок наиболее часто встречающимися ошибками являются:

-несоблюдение прав несовершеннолетних детей, проживающих на обмениваемой жилплощади;

-несоблюдение права преимущественной покупки (мены);

-отсутствие в договоре условия о цене обмениваемого недвижимого имущества, указания о равнозначной стоимости обмениваемых объектов, или указания о производимой доплате.

Все вышеприведенные ошибки, допускаемые в договорах мены, очень часто приводят к признанию уже совершенной сделки недействительной и возвращению сторон в первоначальное положение. Причины таких ошибок очень различны. В отдельных случаях стороны стараются скрыть факт проживания на обмениваемой жилплощади несовершеннолетних, стараясь облегчить процесс подготовки договора мены и пытаясь обойти органы опеки и попечительства.

В других случаях стороны, находясь, как правило, в конфликтных отношениях с окружающими, стараются обойти лиц, имеющих право на преимущественную покупку. Нередко такое поведение сторон связано и с жаждой получения большей выгоды.

Не приходя к согласию о цене обмениваемого имущества, не указывая ее в договоре, существенно занижая, либо не отражая в договоре сумму доплаты, стороны нередко пытаются уйти не только от уплаты обязательных выплат в доход государства, но и порой подставляют себя под удар. Так как в случае неравнозначного обмена, сторона, получившая доплату, но не указавшая этот факт в договоре, имеет возможность оспорить сделку.

Так, например, гражданка С. — мать двоих несовершеннолетних детей — заключила договор мены двухкомнатной квартиры, площадью 50 кв.м., принадлежащей ей на праве собственности, на однокомнатную квартиру площадью 33 кв.м., принадлежащей на праве собственности гражданке К. Решением суда указанный договор был признан недействительным и стороны обязаны вернуться в первоначальной положение. Суд указал, что сделка мены квартир между гражданками С. и К. была совершена вопреки требованиям гражданского законодательства без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей. В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ст. 167 ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

Таким образом, для того, чтобы не стать жертвой мошенников при обмене, а также во избежание неблагоприятных последствий при заключении договора мены недвижимости следует обращать внимание на следующие обстоятельства:

-наличие Свидетельства о зарегистрированном праве на предметы договора мены (жилое или нежилое помещение, квартира, жилой дом, земельный участок, здание);

-наличие у сторон несовершеннолетних детей;

-наличие лиц, имеющих право преимущественной покупки (мены),

-наличие зарегистрированного брака;

-указание в договоре цены обмениваемого имущества.